[하우머니] 돈 되는 '자리'…창업 전 '이것'부터 찾아라
■ 재테크 노하우 머니쇼 &'하우머니&' - 김상훈 창업통TV 대표 5월 &'가정의 달&'은 1년 중 지갑을 가장 많이 여는 기간이죠. 그런데 최근 고물가로 인해 외식업 사장님들도 대목이 반갑지만은 않다고 합니다. 물가를 내 맘대로 바꿀 수 없으니 &'자리&'라도 잘 잡아야 수익률을 올릴 수 있을 텐데요. 과연 좋은 자리는 무엇이고 어디서 찾을 수 있는지 김상훈 대표님 모시고 &'점포 입지 개발론&'에 대해 알아보도록 하겠습니다. Q. 앞서 오프닝에서도 말씀드렸지만, 벌써 4월이 가고 5월이 시작됐습니다. 5월 하면 가정의 달이잖아요. 행사도 아주 많은데 음식점 사장님들도 벌써부터 걱정이라는 분들 많다고요? - &'가격 줄인상&' 치솟는 물가에 두려운 &'가정의달&'? - 외식 프랜차이즈 업체들, 가정의달 앞두고 가격 인상 - 정부가 억눌러온 먹거리 물가…가족 나들이객들 &'부담&' - &'곧 어린이날인데&' 햄버거·치킨·피자 저가업체도인상 - 지출 늘어나는 5월…&'벌써부터 지갑 열기 무서워&' 한숨 - 치킨이나 먹자는 옛말…&'외식비 생각하면 휴일 겁나&' Q. 정말 장사하기 참 쉽지 않죠. 그래서 자리라도 잘 잡아야 고물가도 이겨낼 수 있다는 건데요. 그래서 오늘 준비하신 내용이 &'점포 입지 개발론&'이에요. 이렇게 들으니 뭔가 거창하고 어려운데요. 쉽게 말하면 &'나에게 딱 맞는 점포를 찾는 것&'이라고 이해하면 되겠습니까? - &'나에게 딱 맞는 가게&' 점포 입지 개발론이란? - 점포 구하기, 창업 과정에서 가장 어려워하는 부분 - 상권·입지·점포…초보 창업자에게 상권분석 부담 - 보증금·월세·권리금 고려한 점포 찾기의 어려움 - 점포 구하기, 발품 팔아 상권에 나가야 하는 부담 - 좋은 점포·나쁜 점포 구별…중개업소 이용법도 생소 Q. 가게를 구한다고 하면 항상 같이 언급되는 게 &'상권&'이죠. 어디는 죽어간다, 또 어디는 살아난다 얘기가 다 달라서요. 상권별로도 분위기가 다 다른가 봅니다? - 대표 상권도 양극화…살아나는 곳과 죽어가는 곳? - 상권, 살아있는 생물과 같아…최근 분위기는↓ - 경기 불황, 줄 서는 가게와 파리 날리는 곳 극명 - 빈익빈 부익부 분위기…기존 창업자 생존전략 모색 - 영동시장·송리단길·을지로·문래동·홍대상권 부활 - 연남동·서교동·합정동·성수동 일대 활기 찾아 Q. 상황이 이렇다 보니 무엇보다 살아남을 수 있는 상권을 찾는 게 관건인 것 같거든요. 소위 말하는 &'뜨는 상권&', &'지는 상권&'을 판단하는 기준이 있습니까? - 창업 성공하려면…피해야 할 상권 알아야? - 창업 전에 &'점포&'보다 &'상권분석&'부터 공들여야 - 서울시 상권 분석 &'뜨는 상권&' 서비스 유용 - 상권별로 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거 인구 - 유령 상권이 힙해진 이유? &'뜨는 상권&'의 법칙 - 점포 동향 파악 우선, 지는 상권에는 &'임대점포&' - 점포입지개발 기간 6개월 이상 소요, 대기기간 포함 Q. 같은 상권이라도 상가마다 상황이 천차만별이죠. 발품을 팔아 가게를 보러 갔는데 막상 뭘 체크해야 할지 몰라 당황하는 경우가 많거든요. 가게를 보러 가면 가장 먼저 어떤 것부터 확인하면 좋을까요? - &'이 가게가 내 가게인가&'…좋은 점포 판단기준은? - 좋은 점포를 판단하는 기준, 고객가시성 중요 - 고객들의 눈에 잘 띄는 점포…전면 너비 중요 - 고객접근성, 점포 앞 계단 상태 파악 중요 - 고객편의성, 화장실과 주차장 등 유무 파악 - 경제성, 월임차료 대비 예상 매출액 가늠해야 Q. 그런데 나에게 딱 맞는 가게라고 생각해서 계약하려고 보니 &'점포권리금&'이 발목을 잡는 경우가 많다고요. &'권리금&'이라는 게 정확히 어떤 건가요? - &'이것 모르면 돈 못 받아요&' 점포 권리금이란? - 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 구분 - 바닥권리금, 소위 &'자릿값&'으로 위치적인 장점 - 시설권리금, 시설을 그대로 인수받을 때에 대가 - 영업권리금, 영업 노하우 기대 수익에 대한 권리 Q. 아무리 좋은 입지라도 비용이 창업예산을 초과한다면 선뜻 계약하기 쉽지 않은데요. 자금 상황에 따른 입지 전략은 어떻게 가져가면 좋을까요? - 자금 상황에 따른 입지 전략은? - 총 창업비용에서 점포구입비 비중은 50~70% - 창업비용 우선 체크한 후 점포구입비용 판단 - 점포구입비용 초과 시, 외부차입 가능성 고려 - 추가조달 어렵다면 인테리어 비용 등 최소화 - 보증금과 월세, 건물주와 권리금 협상 가능성 Q. 장사는 입지만큼이나 아이템도 중요한데요. 입지가 좋아도 아무도 안 찾는 아이템을 팔면 장사가 잘되긴 힘들 것 같거든요. 입지와 궁합이 잘 맞는 아이템들이 있다면 소개해 주시죠? - 입지와 찰떡궁합, 잘 맞는 아이템은? - 초보, 아이템 먼저 정한 다음 점포 구하는 경우 - 숙련된 창업자, 점포 구한 후에 아이템 결정 - 점포 반경 200m에 있는 점포 아이템 분석 - 업종분석을 통한 수익성 고려, 핵심 수요층 확인 - 창업자의 사업환경, 상권, 점포 고려해 결정 Q. 이뿐만 아니라 점포 계약 시 살펴야 할 서류도 많죠. 특히 &'등기부등본&'을 꼭 봐야 하는 이유가 있다고요? - 점포 계약 전 꼭 살펴야 할 등기부등본? - 점포 계약 전 가장 주의 깊게 살펴야 할 서류 - 건물 등기부등본, 갑구와 을구로 나눠져 있어 - 갑구, 건물의 소유자 파악…임대차계약서 확인 - 을구, 은행권의 근저당 설정 과도한지 확인 - 정부24 사이트, 건축물대장 확인…면적과 용도 Q. 창업전문가시다 보니 가게 입지와 관련해 많은 사례를 보셨고 또 도움도 주셨을 것 같은데요. 마지막으로 점포 찾는 데 어려움을 겪고 계신 예비 창업자분들에게 조언 부탁드립니다. - &'내 가게&' 찾는 초보 창업자를 위한 조언은? - 건물주의 성향 파악, 중개업소 통해 미리 확인 - 점포 계약 전 다면평가를 통해 의사결정 중요 - 초보 창업자, 시간 들여 신중하게 점포 결정해야 - 상가 중개수수료 비용 전세가 대비 0.9% 이내 (자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
SBS Biz
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윤진섭
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2024.05.01