[하우머니] 한파 닥친 서울 아파트…집값 하락폭 커질까
■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 &'하우머니&' - 송승현 도시와경제 대표 #1. 국토부, 2024년 공시가격 발표 Q. 시장 이야기하기 전에 공시가격 먼저 살펴보죠. 정부가 내년도 공시가격을 발표했는데 올해보다 소폭 오르는 수준입니다. 보유세에는 어떤 변화가 있을까요? - 내년도 공시가격 발표, 보유세 변화는? - &'보유세 기준&' 공시가 상승…땅 1.1%·단독주택 0.57%↑ - 공시가 현실화율 2020년 수준 동결…가격 변동성 줄어 - 표준지 공시지가 전국 평균 1.1%↑…10년래 최저 상승 - 표준지 상승률 세종 1.59% &'최대&'…제주도 유일 &'하락&' - 서울 명동 네이처리퍼블릭 부지, 21년째 &'가장 비싼 땅&' - 전국 땅값 상위 10곳 중 8곳이 명동·충무로 일대 몰려 - 표준 단독주택 공시가 평균 0.57%…제도 도입후 최저 - 표준 단독주택 서울 1.17% &'최대&'…경기·세종 잇따라 - 이명희 회장 한남동 집, 9년째 단독주택 공시가 1위 - 정부, 부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안 적용 - 내년 표준지·표준 단독주택 공시가격 현실화율 유지 - 공시가격 상승시 부동산 관련 세금 및 건보료 등 인상 - 공동주택 공시가격 내년 3월 공개…소폭 상승 전망 Q. 올 한 해 아파트값을 살펴보면 대단지일수록 많이 올랐어요. 아무래도 소규모 단지보다는 대단지 인기가 좋아요? - 아파트값도 &'거거익선&'…단지 규모별 가격 추이는? - 아파트 단지, 클수록 가격 상승 폭↑…하락 속도는 낮아 - 대단지 아파트 5년간 2.6억↑…소규모 단지 1.8억 그쳐 - 지난 5년 1500가구 이상 단지 3.3㎡당 평균 770만원↑ - 1000~1499가구 단지 636만원…300가구 미만 552만원 - 청약시장도 대단지 강세…세대수 많을수록 경쟁률 높아 - 넓은 부지 활용…커뮤니티·조경시설 등 다양하게 조성 - 내년 입주 앞둔 1500가구 이상 대단지, 전체의 21.4% - &'인기 많은데&' 내년 대규모 단지 입주 물량 급감 전망 #2. 부동산 다시 냉각기 Q. 본격적으로 부동산 시장 살펴볼까요. 추울 날씨만큼이나 시장이 다시 얼어붙는 모습입니다. 2차 하락기가 왔다는 분석에 힘이 실리는데요. 거래도 눈에 띄게 줄고 서울 아파트 실거래가격지수도 하락 전환했어요? - 거래 줄고 가격도 하락…&'2차 하락기&' 왔나? - 10월 서울 아파트 실거래가지수 0.08%↓…올해 첫 하락 - 올 상반기 가격 급등…일부 전고점比 80∼90%대 회복 - 정부, 가계대출 급등에 대출 규제…매수심리 급격 위축 - 전고점 임박 단지 많은 강남권, 실거래가 하락 폭 커져 - 전국 아파트 실거래가지수 0.20%↓…1월 이후 첫 하락 - 수도권·지방 아파트 실거래가지수 각각 0.26%·0.12%↓ - 실거래가지수 두달 연속 하락 전망…서울 1.51%↓ 예측 - 아파트 거래량 연초 수준 회귀…일각 &'2차 조정기&' 분석 - 매수자들 &'금리 인하 때까지 안 사&' 일제히 관망세 돌입 - 전문가 &'내년 상반기까지 약세 전망…급락은 없을 것&' Q. 집값 하락기에 나오는 이야기가 매도자와 매수자 간 희망 가격이 다르다는 점인데요. 마음이 급해진 집주인들이 늘었습니다. 서울 주요 지역 유명 브랜드 대단지들은 물론 강남권도 맥을 못 추고 있는데요. 이런 와중에 임대시장은 신고가를 경신하고 있어요? - 속 타는 집주인들…집값 하락세 언제까지? - 집주인들 호가比 2억 이상 낮춘 매물도…&'그래도 안 사&' - 공인중개사 &'지금은 집 살 타이밍이 아니라고 보는 듯&' - 직전比 하락 거래도 증가…상황 급한 집주인들 &'발 동동&' - 주요 핵심지 집값, 고점 찍은 후 가격 하락세 &'뚜렷&' - 올해 초 &'집주인 우위&' 시장…최근 &'일단 보러오세요&' - 잇단 하락 거래에 손바뀜 빈번…강남권도 예외 없어 - 일부 집주인들 &'6~7월 집을 정리했어야 했다&' 하소연 - 실수요자 진입 많은 지역 일부 버티기…&'급매는 아직&' - 집값은 &'주춤&'…용산·강남·서초 초고가 임대계약 잇따라 - 월세 1000만원 넘는 초고가 월세 이번 달만 4건 거래 - &'나인원한남&' 206.89㎡ 보증금 30억-월세 1600만원 - 선호지역·단지 초고가 월세 임대 거래…전셋값에 영향 Q. 그런데 집값이 하락했다고 걱정하는 분들은 아무래도 집주인인 것 같아요. 내 집 마련을 계획 중인 실수요자들 사이에선 여전히 집값이 비싸다는 인식이 강해요. 특히 1~2인 가구가 늘어나면서 소형 인기가 높아지고 있어요? - 1인 가구 증가에 소형 인기…가격이 너무해? - 서울 &'방 1개&' 원룸 아파트, 3.3㎡당 1억원 돌파 - 1~2인 자산가들 겨냥…소형 아파트 인기 지속세 - 성수동 &'트리마제&' 35㎡, 4월 16억9500만원 매매 - 재건축 진행시 초소형 의무…한때 &'애물단지&' 취급 - 최근 강남권·한강변 등 우수입지 원룸 아파트 인기 - 1인 가구 &'1000만 시대&' 임박…지난해 750만 돌파 - 2022년 기준 1인 가구 2030 전체 중 36.5% 차지 - 소형 수요 늘고 공급 부족…59㎡ 이하 물량 &'20%&' - 분양 시장, 소형 평형 물량에 몰려…가격도 오름세 #3. 청약시장 &'도장 찍을 때까지 몰라&' Q. 청약시장 살펴보죠. 고부양가 논란에도 1순위에서 완판 되며 신기록을 세우던 청약시장이 정작 뚜껑을 열어보니 그렇지 않다는 이야기가 나옵니다. 어떻게 된 일인가요? - &'완판이라더니…&' 당첨 포기에 서울도 긴장? - 청약 접수 완판 기록에도 &'도장 찍을 때까진 몰라&' - 계획 없이 &'묻지 마 청약&'…당첨되자 &'미계약&' 속출 - 자금 마련에 부담 느끼고 포기…&'이전과 다른 양상&' - 정부 무순위 청약 규제 대폭 완화…&'N차 줍줍&' 여전 - 대부분 소규모·고분양가 사업장들 위주 &'N차 줍줍&' - 악성 미분양 1만 가구 돌파 속 분양가 지속 상승세 - 고분양가에도 1순위 흥행 서울도 &'N차 줍줍&' 악몽 - &'이문아이파크자이&' 무순위 청약 완판…9.7% 미계약 - 미계약 물량 발생시 별도 홍보비 등 부수 비용 추가 - 관계자 &'경쟁률 높아도 도장 찍기 전 마감 장담 못 해&' - 관계자 &'중소건설사 분양·소규모 단지 상황 더 안 좋아&' - &'묻지마 청약&' 미계약 증가 원인, 규제지역 해제 지목 - 올 1·3 대책 규제지역 해제…청약 포기자 페널티 약화 - 분양업계 &'시장 살아났지만 묻지마 청약에 왜곡 우려&' Q. 사실 올해 청약시장이 뜨거웠던 건 내년 공급이 큰 폭을 줄어들 거라는 전망이 한몫했는데요. 정부도 이런 전망에 마음이 급합니다. 공급을 늘리기 위해 재건축, 재개발을 서두는 모습인데요. 서울시가 신속통합기획 재개발 후보지를 선정한다고요? - 서울시, &'신속통합기획&' 속도…진행 상황은? - 서울시, 내년 신속통합기획 후보지 최대 30곳 전망 - 서울시, 용역비로 134억 반영…&'이후 추가 지정도&' - 각 자치구도 비용 부담…총 209억 비용 집행 예정 - 노후 저층 주택 정비 시급…아파트 공급 감소 우려↑ - 서울시 직접 정비계획 초안 마련…빠른 인허가 예정 - 신속통합기획, 재개발 집중 적용…정비사업에 속도 - 서울시 &'예산 빨리 소진되면 추가경정예산도 가능&' - 2021년 신속통합기획 1차 21곳, 지난해 25곳 선정 - 선정 후 주민 갈등에 우려도…&'사전 동의받을 것&' - 내년 입주물량 급감…부족한 시내 주택 공급 서둘러 - 내년 서울 아파트 입주 1만1189가구…올해 3분의 1 - 공사비 상승 등 공사 지연 우려도…&'물량 예상 어려워&' Q. 재건축, 재개발을 기다리는 단지들 마음은 다 똑같겠지만요. 이번 정부에서 공약으로 세웠던 1기 신도시 주민들 마음은 조마조마할 것 같아요. 예상보다 많이 지연되고 있기도 하고요. 최근 분위기 어떤가요? - 지연되는 &'1기 신도시&' 재건축 속도 낼까? - 노후계획도시 특별법 통과…1기 신도시 재건축 탄력? - 10월부터 일산신도시 재건축 사전컨설팅 용역 착수 - 고양시, 내년 화정·능곡지구 등 사전컨설팅 지원확대 - 1992년 1기 신도시 건설…12년간 수도권 193만호 공급 - 주택 재건축 정비연한 30년 임박…순차적 재건축 추진 - 높은 밀도로 아파트 개발…기존 제대로 재건축 어려움 - 1기 신도시 포함 20년 지난 100만㎡ 이상 택지 대상 - 안전진단 완화·용도지역 변경·용적률 상향 특례 적용 - 고양시, 신도시정비과 신설…노후계획도시 재정비 추진 - 고양형 재건축학교 실시…재건축사업 주민 이해 높여 #4. 내년도 집값 전망 Q. 마지막으로 내년 집값 전망 살펴보죠. 올해는 고금리 때문에 영끌족들에게 힘든 한 해가 아니었나 싶습니다. 그런데 연준이 내년 큰 폭의 금리 인하를 시사하면서 분위기가 조금 바뀌지 않나 싶은데요. 내년 집값 전망 어떻습니까? - 연준 내년 금리 인하 시사…내년 집값 전망은? - 미 연준, 내년 금리 연 4.6% 예상…3차례 인하 전망 - 파월 &'금리 인상 사이클 정점이나 그 근처에 와 있다&' - 파월 발언에 시장 환호…집값 영향 줄까 &'의견 분분&' - 한은, 연준 금리인하 시사 고민…인하 검토 불가피? - 시장, 내년 2분기 금리인하 기대감…&'영끌족&' 안도감 - 전문가들, 내년 주택시장 최대 변수로 &'금리&' 지목 - 통상 금리 내려가면 집값 상승…전문가들 &'글쎄&' - 과거 금리 올라도 집값 &'역대급&'…혹은 동반 하락도 - 경제학자들 &'금리 변수보다 경기 여건이 더 영향&' - 전문가들 &'더 강력한 요인 있으면 금리효과 제한적&' Q. 사실 내년에도 여러 변수가 산재합니다. 경기도권에서 서울 인접 지역의 서울 편입 이슈도 있고요. 앞서도 말씀하셨지만 금리를 인하할지도 확실하지 않은 상황이에요. 향후 집값에서 가장 큰 변수는 무엇일까요? - 향후 집값 움직이는 가장 큰 변수는? - 전문가 다수 &'당분간 집값 2차 조정 이어져&' 분석 - 美금리 내려도 집값 변수 산재…매수 수요 위축세 - 전문가 일각 &'실수요자, 내년 하반기 매수 고려할 만&' - 관련기관 전망 잇따라…입주물량↓·전셋값 상승 변수 - 내년 국내 부동산 시장 &'가격 큰 변동 없을 것&' 우위 - 경기 김포시 이어 구리시 &'서울 편입 특별법&' 발의 (자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
SBS Biz
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김경화
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2023.12.22
